澳洲買房講價,未被公開的業界秘密之“驗房策略”

如何使用驗房-Building and Pest Inspection這個超級工具,在房屋買賣中獲得利益最大化?

對於很多華人買家,並不清楚驗房的重要性,它已經不再是簡單的房屋檢查問題,在澳洲本地市場,Building and Pest Inspection被廣泛用於討價還價的環節。當談定合同價格,您可以根據報告的內容,要求賣方修理報告中列出的問題,同樣也可以要求降價。使用驗房議價這個模式在很多資深房產投資者中可以說是不被公開的秘密,如果運用恰當,可以幫您省幾千幾萬的成本。

首先是很多驗房客戶問我的一個問題:簽訂驗房合同,我需要多久的驗房時間?

當您看上一套房子,在出Offer報價的時候,就把需要的驗房時間告訴賣方中介,讓他們有心理準備,要求21天或者至少14天的驗房時間。需要這麼多時間的目的,主要是給你自己更充足的時間去議價,達到您想講價的範圍。如果一切順利,賣方同意了您的Offer,購房合同簽訂後,建議在第一個周內完成驗房過程。很多中介一般不願意給21天驗房時間,但是作為買方的您,需要從您的立場上去看待這個問題,爭取更多的時間讓自己在買房議價中佔主導地位。

當您完成驗房,根據您驗房師的情況,一般會在1天或者幾天內完成驗房報告。根據公司不同,與檢查的仔細程度,一般會出幾頁,或者幾十頁的報告。金牌驗房(www.homeis.com.au)為客戶驗房的時候,基本沒低於50頁,並且圖文對照。當您拿到這個報告,可以轉發給您的過戶律師審閱。您需要做的是,花時間仔細閱讀,找出報告內的有價值的問題,並分析哪些問題是短期內必須整改的,哪些問題在長期內需要整改。有些客戶會抱怨,你給我們的報告有上百頁,難道需要全部閱讀?我的回答是,如果您花1個小時或者一天時間,理解驗房報告內容,為您省下幾千或者幾萬,為什麼不去做?很多客戶可能對一些建築術語不懂,或者不清楚報告中的具體問題。我的建議是您直接打電話問您的驗房師,讓他們幫您指出問題所在。如果英文不好,金牌驗房的驗房服務可以用中文解釋報告內容,讓您迅速找到問題所在。一般來說,報給內會列出主要問題Major Issue和次要問題 Minor Issue,比較常見的主要問題包括,屋頂漏水,浴室漏水,外牆開裂,白蟻,安全問題等,比較常見的次要問題包括天花板微小開裂,門鎖損壞,吸油煙機停止工作等。當您弄清楚這些問題後,可以讓您的驗房師或者第三方Builder出一份正式書面維修報價(金牌驗房是昆州註冊的Builder可提供正式報價業務),通過這個報價,開始進行價格談判。

你會問這個方法管用嗎?通過我的客戶反饋,以及以前經驗證明,這個方法有至少一半以上適用性。這個方式不只是我個人的吹噓,這兒我推薦一本書,是美國著名的談判專家Roger Dawson寫的《Secrets of Power Negotiating》,書中指出,講價的最好時機,是賣方認為議價已經結束,基本確認賣出的階段。當您簽訂購房合同後,房東基本認為已經成交,當您通過驗房策略講價,大部分時間都可以成功。經過幾個月的開放看房,中介或者賣方都相對比較疲倦,一旦簽訂合同後,他們大部分時間都認為交易即將完成,中介期待中介費到賬,房東也考慮資產如何分配。這時候,如果驗房出現問題,對中介和房東都是致命的創傷,假如買方提出修理,或者降價,如果額度不是很大,大部分情況都可以滿足。這兒需要注意的是,買房是一件耗時耗力的事,同樣賣房也是一件耗時耗力的事。如果不去修理或者降價,賣方會擔心買方毀約,又要花費一段時間找另一個買家,沒準還會遇到類似情況。所以驗房講價策略對於買方是一件非常重要有價值的手段。一定找到專業的驗房師,有效的去使用這個策略,如果賣方不去理會,您可以通過Subject to building and pest Inspection條款,退出合同,此時的主動權在您這邊。

綜上所述,我認為買房驗房是一件非常重要的買方策略,希望每位買家花更少的錢,買更好的房子。